La spéculation immobilière se définit comme une opération d'achat ou de construction d'un bien immobilier, avec un prix qui est bien infèrieur à celui du marché. Le bien immobilier est dans la majeur parti des cas revendu revendu par le propriétaire, mais c'est aussi parfois le promoteur immobilier, l'agent immobilier voire le particulier. Ces agents s'offrent ainsi de grandes marges. La bulle immobilière se produit lorsque les prix du marché immobilier s'envolent. Le marché de l'immobilier enferme en fait de nombreux sous-marchés ; chacun de ces sous-marché possède ses propres caractétistiques, notamment au niveau d'élasticité de l'offre (le nombre d'agents qui est prêt à vendre leur bien si le prix de celui-ci venait à augmenter) et au niveau de l'élasticité de la demande. Les probalités qu'un spéculatione immobilière ait lieu augmente de façon significative lorsque le marché n'est pas en situation de concurrence pure et parfaite. De plus les probalités se multiplient avec d'autres facteurs. En effet, si le marché public, le permis de construire ou encore le passage au terrain constructible se font de manière opaque, les riques sont bien plus grands.